您好,欢迎访问忻州创硕化工有限公司!
+86-350-2022888

联系我们

忻州创硕化工有限公司
邮箱:98235765@qq.com
电话:+86-350-2022888
地址:山西省忻州市胜利街兴运路16号 在线咨询

行业新闻

刚刚,郁亮、孙宏斌、陈凯等地产大佬,对楼市

发布日期:2020-04-26 08:38 浏览次数:

第一,据世卫组织统计,截止4月13日20:42,全球新冠累计确诊人数已经超过181万例。疫情对全球经济造成重创不可避免。原本就处于行业调整期,叠加新冠疫情影响,今年还会有行情吗?政策会如何走向?

第二,复工以来,地产行业不断传出降薪裁员等负面新闻,到底未来地产行业还会好吗?还能不能混下去了?

刚好这段时间,、、林峰、、陈凯等很多地产大佬在业绩发布会或论坛上发表了自己对2020年地产行业的判断,一定程度上也回答了上述几个问题。明源君认真听了他们的发言,并把重点归纳整理出来,分享给大家,希望能给你们带来一些启发。

对于目前疫情在全球扩散,很多地产人都忧心忡忡。因为受到新冠肺炎疫情冲击,2020年一季度TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降近20.8%,很多地产人全年都会持续一季度的行情。但地产大佬们普遍持谨慎乐观态度。

世茂集团董事局副主席、总裁预测,受疫情影响,今年全国房地产销售可能会有10%~15%的下降。

旭辉集团总裁林峰推算,没有外界政策刺激的情况下,地产行业受疫情影响,全年销售大概折损1万亿左右。但环境不好了,反过来,政策相对会友好一点,比如银根放松等,所以未来长周期趋势不会变。

万科董事长郁亮持相同意见,他认为疫情打乱了经济秩序和社会秩序,但它并没有改变房地产行业大趋势。

而在新力联席董事长、行政总裁陈凯看来,跟未来10年比,地产行业现在还是壮年期。行业有15万亿规模,足够大。量一旦上去了,要停下来很难,不可能去年15万亿,今年突然到10万亿,因为市场惯性一直在。

正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩发布会上表示,“目前疫情对整个中国的经济,包括现在对全球的经济都会有影响,我认为经济越不好,房地产的作用会越来越大,我还是看好今年。”他认为地产在大的政策背景下,应该还是会稳步发展。

不少地产人担心受疫情影响,很多客户收入减少后会放弃购房。而刚需客户退场,能会让整个市场雪上加霜,比如房价下跌,导致客户进一步观望。

但据多家房企调告显示,确实有客户因为收入减少短期内放弃买房,但同时也有很多客户将购房计划提前了,导致买房需求在疫情前后基本没变化。

第一,投资需求,经济下行,一些手里有余钱的高净值客户会为了保值增值购房房产;第二,部分城市限购政策一旦放宽,会释放部分被限制的需求,如原来限2年的改1年,原来社保要交5年改3年,这些放宽能够补充一部分需求入市;第三,租赁转购房的需求。原来租房住的客户在抗疫期间感受到寄人篱下的痛苦,会随着心态变化而产生购房需求;第四是改善需求,旭辉客研团队做了一个调研,大概有56%的被访者希望疫情过后去实现改善型的需求,第一时间要去换房。

而且目前可以看到有些城市政策在适当放宽,基于这两点,房价不会大跌,而且长期看涨的趋势不会改,但也没有房价大幅上涨的预期。

他还指出,如果今年没有有效的政策支撑,去年16万亿的交易量很可能就是行业总容量的见顶。

中国恒大董事局主席许家印也判断,在房住不炒的政策指引下,房价肯定不会升,但也不至于大幅度下降。因为受疫情影响,银行会放宽金融政策,想办法增加流动性,不然对经济复苏也很困难。流动性的增加会对房地产的销售、消费产生一些刺激。流动性增加,需求同样也会增加。

融创中国董事长斌相对乐观,他认为,需求一直都在,而且中国货币和政策会宽松,以对冲风险,所以经济增长不用过于担心。

在这场抗疫战争中,一线城市和强二线城市无疑表现更优秀。疫情过后,预计这些城市会更受购房者的欢迎。疫情过后,土拍市场非常火爆,但大多这波行情大多集中在一二线城市。三四线还有机会吗?

旭辉集团董事长认为,今天的城市分化比历史上任何一个时期都更加明显,每个城市就像个股一样,都有各自独立的行情,都有自己独立的城市周期。

比如经常能看到一个现象,同一个城市冰火两重天,有些区域新盘推出日光,有些远郊项目降价都卖不动。所以判断市场千万不要急于经验主义,而要深入了解每一座城市,独立思考、认清本质。

中海董事会主席颜建国表示,一二线城市的安全边际更高,抗风险的能力会更强,中海未来会坚持此前的拿地策略。

孙宏斌却认为,行业特点趋于分化、不平衡。从风险来说,每个城市都有风险,一二线城市市场没问题,但是地买贵了一样亏钱。

陈凯建议房企不要只盯着一二线城市。一二线好是好,但利润很薄,周期很长。房企也可以尝试精准投资三四线城市,比如有房企在山东做到300亿,在苏北卖出100多亿,很多房企都意想不到。而这些都是投资准确、大周期、小周期、行业高地、产业高地精准把握的结果。

2020年对于很多中小房企是很难迈过去的坎,但对于有实力、现金流充裕的房企而言,却是绝好的抄底机会。据人民法院公告网显示,今年一季度已经有一百多家房企宣告破产了。

孙宏斌把今年定义为洗牌年,他认为并购机会远超以往任何一年,但今年并购机会并不是特别好。因为出现困难的一般是两类公司:

一类公司前几年冲规模时拿了很多地王,盈利压力、流动性压力都很大。很多项目算下来都是亏钱的,不是一个好标的。

第二类很多都是持有物业等重资产,可以并购轻的就没必要并购重的。所以,融创今年会非常认真、非常谨慎地去选择一些好的标的。

黄仙枝表示,正荣今年拿地会按照权益比总体的35%做预算,大概在260亿,会比较保守一点。具体到拿地策略方面,正荣依旧坚持城市深耕,原来“1+6”核心布局不变,还是在深耕里面找效益,坚持布局一二线城市。

投资上倾向选择流速比较好、快周转、核心地段的招拍挂项目,也会适当加强收并购力度,甚至会创新拿地模式,比如跟产业工地进一步合作,增加储备降低拿地成本。

之前明源君反复提过,这次大疫之后,客户对居住的需会发生很大变化。因为客户在家里宅了一两个月,每天在家里待24小时,原本很多被忽视的居住问题都彻底暴露出来了。

未来产品方面会呈现几个趋势:一是智慧城市、智慧社区和智慧住宅会加速发展;二是对于产品功能空间的改善会增强,比如客厅够不够大,能不能满足一家人的活动需求,厨房空间够不够,能否容纳下两个人,家里有没有独立玄关等等;三是近郊别墅作为第二居所,可能会重新被客户所青睐;最后,文旅地产、康养地产可能会成为热点。

除了产品要创新升级,满足客户不断变化的需求以外,还有一件事情房企必须重视起来,那就是交房问题。现在客户维权意识越来越强,手段越来越高明,甚至有项目在建设阶段,就被业主通过无人机拍照取证维权。这是摆在房企面前非常严峻的考题。

陈凯认为,房企未来要把交房当一个最大的事来干,某种意义上交房比销售更重要,而且更难。很多项目总以为项目卖完就可以升职了,早着呢,一定要重视交房。未来最好引进客服的管理层,把交房做起来,把客服满意度提起来。

中城新产业董事长刘爱明认为,房企应该建立起自己的应急管理体系。以前万科遇到客户群诉,马上启动内部应急体系,让群诉事件及时得到解决。首先,建立分级管控机制,什么事该马上捅到董事长那,什么事不该往上汇报,都要有清晰的标准。否则重大事件延误了战机就很难收场了;其次,要有预先的应对措施,任何一个群诉在层面上的底线是怎么样的,如何统一对外口径,需要有应对的措施,因为不小心说错一个字都会出问题。

郁亮表示,新冠疫情危机告诉我们,不管是人还是企业都要有免疫力。企业的免疫力来自于两个,一个是客户的信任,客户是我们衣食父母,照顾好衣食父母才有未来。其次是现金为王,手有余粮心里才不慌,要保证足够的现金流。

未来万科将一如既往地继续努力,保持警醒,坚持在变化中不变的东西,寻找变化中可能的机会,让自己能够健康地活下去、活得好、活得久。

房企要提高综合竞争力,孙宏斌认为要做到几点:一是没有库存问题,如果土地储备布局不对,拿地贵了,做什么产品都亏钱;二是品牌、产品、服务要好;三是要持续降低负债率。

刘爱明认为,线上化是不可逆的一种趋势,企业应该从战略主主动拥抱这种变化。“线上化”作为一种催化剂会带来企业运营成本、雇佣关系、企业办公场景等方面的变化。

首先,线上化”可以降低成本,有一些岗位可以不需要到办公室办公,进而形成新的雇佣关系。此外,因为到办公室的人变少,办公室可以设置流动的工位,同时减少工位的数量,进而降低成本。他认为,还可以通过实现业务的线上化、服务线上化和客户数据线上话等等提高效率。

其次,未来组织形式可能是大公司、小团队,房企可以形成小团队协同作战模式,不需要一个部门弄几十人、几百人,用三五个人一个团队去作战,非常灵活。

陈凯持有相同观点,以前做一个项目需要十几个人,以后能不能4、5个人去做一个项目?一个人干两个人的活,大家的奖金才会起来,因为行业利润在下降。很多房企之所以能发比较高的奖金,因为他们把人员控制住了,比如总部200人管2000亿,未来200人管3000亿行不行,这样员工还能涨薪水。

英国前首相丘吉尔曾经说过,「永远不要浪费一场危机」。疫情发生后,很多地产大佬表示不要光看到危,还要看到机。未来这几个细分行业会有比较多的发展机会。

万通集团创始人、御风集团董事长认为,不管疫情什么时候过去,未来大家对大健康的需求,或者是对健康服务有关的空间需求一定会有更大的增加,同时对品质的要求也会更加提升。不管是软硬件服务都有很大机会。

第二是智能制造。比如这次疫情中,远程医疗、无人机、无人配送机器人等发挥了非常重要的作用。未来智能制造的领域需求量会非常大,所以要调整方向,要往这边深化。

第四是物流行业。疫情期间,大家发现物流不能停,超市不能关门,所以未来与物流相关的智能仓储型物业需求也会更旺盛。比如万科冷链物流业务在今年1、2月同比就增长了80%。

本文首发于微信公众号:明源地产研究院。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。

+86-350-2022888